Prynu gorfodol a gwerth gobeithio: atebwyd eich cwestiynau
Dewch i ddarganfod yr atebion i rai o'n cwestiynau a ofynnir amlaf am brynu gorfodol a gwerth gobeithio, sy'n destun newid o dan y Bil Cynllunio a Seilwaith
Beth yw gwerth gobaith?
Gwerth gobaith yw'r rhan o werth marchnad eiddo sy'n deillio o newid buddiol posibl a allai ddigwydd yn y dyfodol. Yn y bôn, pe gallai rhywbeth ddigwydd yn y dyfodol a fyddai'n gwneud eiddo yn werth mwy na'i ddefnydd presennol, byddai prynwr yn talu mwy amdano nawr nag y byddent fel arall. Gallai amgylchiadau o'r fath gynnwys rhywun o bosibl eisiau parsel o dir amaethyddol fel yr ardd i dŷ, bod y tir yn debygol o fod yn addas ar gyfer gwaith amgylcheddol gwerth uchel, neu fod y tir yn gymharol debygol o dderbyn caniatâd cynllunio i'w ddatblygu rywbryd.
Nid yw gwerth gobaith yn rhywbeth artiffisial sy'n bodoli ar gyfer prynu gorfodol yn unig. Mae'n cynnwys mewn sawl math o brisiad a gall gynyddu gwerth ased ar gyfer treth etifeddiaeth.
Ystyriwch hyn fel hyn: pe baech yn edrych i brynu cae ychydig y tu allan i bentref lle gallech adeiladu tai rywbryd yna, gan fod pob peth yn gyfartal, mae'n debyg y byddech yn barod i dalu mwy nag y byddech chi am yr un fi eld yng nghefn gwlad agored lle roedd datblygiad yn annhebygol. “Gwerth gobaith” yw'r hyn rydyn ni'n ei alw'n wahaniaeth hwn.
Beth mae hynny'n ei olygu ar gyfer prynu gorfodol?
Mae cyfraith prynu gorfodol wedi'i hadeiladu o amgylch yr “egwyddor o gywerthedd” - lle caiff ased ei gaffael yn orfodol, ni ddylai perchennog yr ased fod yn well nac yn waeth na phe bai'r caffaeliad wedi digwydd. Nid yw prynu gorfodol yn aml yn dod i ben fel hyn, ond yr “egwyddor o gywerthedd” yw'r nod.
Mae gwerth gobaith yn rhan o werth marchnad cyffredinol ased, felly fel arfer dylid ei ddigolledu wrth brynu gorfodol. Mae ein cae ychydig y tu allan i bentref yn werth mwy ar y farchnad agored oherwydd efallai y bydd yn derbyn caniatâd cynllunio rywbryd. Mae hynny'n golygu y byddai hefyd yn derbyn mwy o iawndal am brynu gorfodol na chae mewn ardal anghysbell.
Clywais y bydd adeiladwyr tai yn gallu cymeryd tir ymaith yn fuan heb dalu gwerth gobaith. A yw hynny'n wir?
Dim ond os cânt eu bodloni meini prawf penodol. Cyflwynwyd y broses ar gyfer hyn yng Nghymru a Lloegr gan Ddeddf Lefelu ac Adfywio 2023, ac mae'n gyfyngedig i awdurdodau penodol sy'n defnyddio un o set o bwerau prynu gorfodol penodol at ddibenion penodol darparu cyfleusterau addysg neu ofal iechyd neu adeiladu “nifer benodol” o gartrefi fforddiadwy.
Hyd yn oed lle mae awdurdod caffael yn pasio'r profion hyn, nid yw gwerth gobaith yn cael ei ddileu'n awtomatig. Pan fydd yr awdurdod yn gwneud cais am y tro cyntaf i ddefnyddio pwerau prynu gorfodol, rhaid iddo ofyn yn benodol na ddylai gwerth gobaith fod yn berthnasol a chyfiawnhau'r rhesymeg dros hyn yn fanwl. Yna mae'r “awdurdod cadarnhau” (sy'n caniatáu'r pwerau prynu gorfodol) yn asesu a ddylid datgymhwyso gwerth gobaith. Ar hyn o bryd, mae'n rhaid i'r penderfyniad hwn gael ei wneud gan weinidog, er efallai y bydd arolygwyr cynllunio yn gallu gwneud y penderfyniad hwn ar ran y gweinidog yn fuan. Byddant yn ystyried a fyddai hyn er budd y cyhoedd ac a fyddai'n “annheg” i unrhyw un yr effeithir arnynt.
Nid oes gan adeiladwyr tai yn y sector preifat bwerau prynu gorfodol, er bod cyrff cyhoeddus weithiau'n trosglwyddo tir y maent wedi'i gaffael ymlaen i adeiladwyr tai i'w gyflwyno.
Os caiff gwerth gobaith ei dynnu a bod tir yn destun pryniant gorfodol, ond wedyn heb ei ddefnyddio fel y disgrifir, gellir talu gwerth gobaith yn ôl-weithredol i gyn-berchennog. Yn anffodus, nid yw hyn yn awtomatig; rhaid i'r tirfeddiannydd wneud cais ysgrifenedig i'r awdurdod cadarnhau i dderbyn y taliad ychwanegol hwn.
Os yw'r pŵer eisoes yn bodoli, beth mae'r bil newydd yn ei wneud?
Mae'r Bil Cynllunio a Seilwaith yn edrych i ehangu'r pwerau hyn mewn dwy ffordd. Nid oes croeso i'r ddau a bydd y CLA yn lobïo yn eu herbyn, ond nid yw'r naill na'r llall yn chwyldroadol.
Mae'r bil yn ceisio ehangu pryd y gall y pwerau i gael gwared ar werth gobaith fod yn berthnasol. Ar hyn o bryd, gall awdurdodau lleol brynu tir yn orfodol ac yna'n ei drosglwyddo i gynghorau plwyf at rai dibenion, gan gynnwys adeiladu cartrefi fforddiadwy. Byddai'r bil yn caniatáu i'r weithdrefn atal gwerth gobaith yn berthnasol i'r pŵer hwn os caiff ei ddefnyddio i ddarparu cartrefi fforddiadwy.
Pan gymhwysir cyfarwyddyd i gael gwared ar werth gobaith, byddai'r bil yn ei gymhwyso i'r “taliadau colled” yn ogystal â gwerth yr eiddo. Taliadau ychwanegol yw'r rhain yn seiliedig ar werth yr eiddo, wedi'u cynllunio i dalu am gost a'r baich emosiynol o orfod symud allan o'r eiddo a'i ddisodli.
A all y pwerau hyn gael gwared ar gynnydd mewn gwerth o ganiatâd cynllunio sydd eisoes ar waith?
Na; os oes gan safle ganiatâd cynllunio ar waith, rhaid i'r cynnydd mewn gwerth sy'n deillio o hyn gael ei ddigolledu yn llawn.
Mae gen i dir yr wyf am ei ddatblygu ac rwy'n poeni am hyn. Beth ddylwn i ei wneud?
Yn gyntaf, cymerwch anadl - mae prynu gorfodol yn araf iawn. Mae proses hir cyn y gall awdurdod gaffael tir yn orfodol. Ni all y cyngor droi i fyny wrth eich drws a mynnu eich bod yn gwerthu i fyny ar unwaith am bris wedi'i dorri i lawr. Os nad oes unrhyw broses ffurfiol wedi dechrau mewn perthynas â'ch tir, fel arfer bydd cyfnod o flynyddoedd cyn y gellir ei brynu'n orfodol, gyda neu heb werth gobaith.
Gofynnwch am gyngor ynghylch hyrwyddo'r tir ar gyfer datblygu. Rhaid i bob defnydd o brynu gorfodol basio prawf budd y cyhoedd cyn cael ei ddefnyddio, ac mae i fod yn ddewis olaf. Os yw'r tir eisoes yn amlwg yn symud ymlaen ar gyfer datblygu, mae'n llai tebygol y rhoddir pwerau iddo gael ei brynu'n orfodol, gan nad oes budd y cyhoedd wrth wneud hynny.
Y lle gorau i ddechrau yw cysylltu â'ch tîm swyddfa CLA rhanbarthol, a all roi cyngor ar eich sefyllfa a sut mae'r broses hyrwyddo tir yn gweithio. Efallai y byddant yn eich cyfeirio tuag at asiantau dibynadwy a all weithredu drosoch os oes angen.
