O Soho i Surrey

Gallai adnewyddu eiddo yng nghanol Soho a cheisio rhoi bywyd newydd i adeiladau fferm diffaith swnio bydoedd ar wahân, ond mae'r ddau yn wynebu rhwystr cyffredin - y system gynllunio.

Mae gan John James brofiad o lywio'r ddau. Mae wedi treulio bron i 40 mlynedd yn Soho Estates, busnes eiddo tiriog sy'n eiddo i'r teulu sy'n cwmpasu rhan sylweddol o'r West End yn Llundain, ac yn 2011 prynodd fferm yn Surrey.

Mae Soho Estates yn rheoli ac yn ailddatblygu eiddo masnachol a phreswyl prif, gyda phortffolio yn cynnwys unedau ar brydles i fwytai, bariau, clybiau, gwestai, theatrau, manwerthwyr, fflatiau a swyddfeydd, gyda ffocws ar adfer a gwella'r ardal tra'n anrhydeddu ei gwaddol.

Y datblygiadau hyn sydd wedi peri her o ran cynllunio. Dywed Mr James: “Mae rheolau cynllunio, yn ogystal â thrwyddedu a chyfraddau, yn rhwystro busnesau.

“Fe wnaethon ni fuddsoddi £200m yn adnewyddu safle siop lyfrau Foyles, gan gefnogi miloedd o swyddi, ond cymerodd bum mlynedd o gynllunio.

“Rwy'n amau y byddem yn gallu gwneud hynny eto nawr. Pam fyddai pobl yn buddsoddi? Mae angen i ni ddiddymu llawer o'r tâp byrocratiaeth.

“Mae Soho yn ardal gadwraeth ac rydym yn cefnogi'r angen i weithio mewn cydymdeimlad â threftadaeth, ond ni all or-reidio defnydd ymarferol.”

Sefydlwyd Soho Estates gan Paul Raymond ac mae bellach yn cael ei redeg gan deulu James, sy'n parhau â'i waith trwy brosiectau fel Ilona Rose House ac adfer adeiladau fel Tŷ Tref Dean Street.

Sefydlodd Mr Raymond, a ddaeth yn adnabyddus fel 'Brenin Soho', y Raymond Revuebar yn y 1950au, gan gynnig adloniant bwrlesg, ac ehangu i gyhoeddi ac eiddo yn y 1960au a'r 1970au.

Ar ôl i Mr Raymond farw yn 2008, prynodd Soho Estates bortffolio pellach o naw eiddo West End, sef cyfanswm o un erw o dir, gan gynnwys siop lyfrau Foyles ar Charing Cross Road.

Yn 2013 rhoddwyd caniatâd cynllunio i ailddatblygu Walker's Court, gan ymgorffori manwerthu a gofod swyddfa newydd. Dair blynedd yn ddiweddarach enillodd ganiatâd i adeiladu Ilona Rose House ar safle hen siop lyfrau Foyles ac eiddo cyfagos. Wedi'i drefnu ar draws naw llawr ynghyd â phedair lefel islawr, roedd y cynllun yn cael ei greu 10 mlynedd ac roedd yn darparu gofod swyddfa ynghyd â siopau, bwytai, bariau a fflatiau fforddiadwy i'w rhentu.

Yna yn 2017 cwblhaodd Soho Estates gwaith ailddatblygu Tŷ Tref Kettner a chlwb gwreiddiol aelodau Soho House. Roedd y prosiect yn cynnwys adnewyddu ac adfer 15 o dai tref Sioraidd, gan gynnwys 11 adeilad rhestredig.

Cafodd Covid effaith fawr wedyn ar Ystadau Soho. Gweithiodd gyda'i denantiaid a Chyngor Dinas San Steffan i ddarparu bwyta awyr agored, gan alluogi meysydd allweddol y diwydiant lletygarwch i aros ar agor. Arweiniodd yr ymdrech hon at ffurfio Cynghrair Busnes Soho, er mwyn helpu busnesau lleol i weithredu ar y cyd.

Roedd Mr James yn Brif Swyddog Gweithredol Soho Estates cyn ei drosglwyddo i'r ferch Fawn ym mis Ebrill 2025, ac mae'n parhau ar y bwrdd fel cyfarwyddwr anweithredol. Dywed: “Newidiodd Covid arferion pobl.

“Gall lleoliadau edrych yn brysur o hyd ond dydy pobl ddim yn aros allan mor hwyr, ac maen nhw'n treulio llai o ddyddiau yn y dref oherwydd gweithio gartref. Mae costau i fusnesau yn codi drwy'r amser, ac mae'n anoddach gwneud arian.

“Mae angen ailwampio trethi yn gyfan gwbl a dylid eu gwahanu oddi wrth werthoedd eiddo, a gall deddfau trwyddedu fod mor gyfyngol ac mae diffyg proses apelio.”

Mae ffermio hefyd wedi dod â Mr James yn agos gyda'r system gynllunio.

Ers prynu'r fferm, mae wedi adnewyddu'r prif dŷ, plannu mwy na 3,000 o goed ac ychwanegu lleiniau ychwanegol i greu daliad 1,300 erw, y mae ganddo gynlluniau uchelgeisiol ar ei gyfer.

Dywed Mr James, y bu ei daid yn ffermwr a chigydd yn Cumbria: “Rydym yn tyfu gwenith, ond peidiwch â gwneud arian ar hynny, ac rydw i am arallgyfeirio.

“Mae ein cais i drosi hen ysgubor yn dŷ wedi'i wrthod i lawr, rydyn ni'n mynd i apelio ond bydd yn costio llawer o arian, a hoffwn i drosi rhai hen adeiladau yn gymhleth swyddfa wledig.

“Mae Camlas Arundel a Wey yn rhedeg trwy fy ffermydd, mae'n sych ac wedi'i adael mewn rhannau, a fy ngweledigaeth yw trosi tŷ yn westy a chreu tipyn o ganolbwynt diwylliannol ger y gamlas.

“Byddai angen newid defnydd a thrwyddedu arnom, ond mae yna wir ddiffyg llety yma a byddai'n helpu pobl i fwynhau'r cefn gwlad.

“Hoffwn gefnogi ymddiriedolaeth y gamlas a rhoi llwybr a llwybr beicio newydd i mewn, a darparu codiad diwylliannol a threftadaeth.”

Mae'r CLA wedi ymgyrchu ers tro dros ddiwygio cynllunio i helpu i ddatgloi twf economaidd gwledig, ac adleisiodd Mr James y teimlad hwn.

Dywed: “Mae'r byd yn teimlo ar saib, ac mae'r system gynllunio wedi'i chynllunio i ddweud 'na' wrth bethau, mae'n teimlo mor ddiflas. Mae hawliau datblygu a ganiateir yn iawn, ond mae angen eu hehangu.

“Mae'r tir yn werthfawr ac nid wyf am adeiladu tai arno yn unig.”