Mewn Ffocws: Tir gwregys llwyd

Cyflwynodd y blaid Lafur y cysyniad o dir gwregys llwyd yn 2024 fel rhan o'i chynllun i adeiladu 1.5m o gartrefi dros y pum mlynedd nesaf. Yn ei hanfod, dim ond tir sy'n eistedd o fewn y gwregys glas yw tir gwregys llwyd ac sydd naill ai'n cael ei ddatblygu o'r blaen neu nad yw o reidrwydd yn cyfrannu tuag at ddibenion craidd y gwregys glas, ac o'r herwydd, gellid ei adeiladu arno. Mae enghreifftiau tir gwregys llwyd a roddir gan y llywodraeth yn cynnwys safleoedd fel tir ar ymyl aneddiadau presennol, neu hen orsafoedd petrol/meysydd parcio ac ati wedi'u lleoli yn wledig.

Fel atgoffa, pum diben allweddol dynodiad gwregys gwyrdd yw:

1. atal lledaeniad di-gyfyngiad o ardaloedd adeiledig mawr
2. atal trefi cyfagos i uno â'i gilydd
3. cynorthwyo i ddiogelu cefn gwlad rhag tresmasu
4. i gadw lleoliad a chymeriad arbennig trefi hanesyddol
5. i gynorthwyo i adfywio trefol, drwy annog ailgylchu tir adfeiliedig a thir trefol arall

Mae pob un ohonynt yn y pen draw yn cyd-fynd ag un pwrpas allweddol: atal gwasgariad trefol. Yr hyn y mae hyn wedi ei olygu yn ymarferol serch hynny, yw ei bod yn hanesyddol wedi bod yn anodd iawn cael caniatâd cynllunio o fewn y gwregys gwyrdd, hyd yn oed ar gyfer datblygu angenrheidiol a chynaliadwy. Yn bennaf oherwydd gall cynllunio o fewn ardal llain werdd fod yn fater dadleuol iawn, ac mae awdurdodau cynllunio lleol yn gyffredinol wedi camgymeriad ar ochr y rhybudd, gan gymryd y safiad y byddent, drwy ganiatáu cynigion cynllunio o fewn y gwregys gwyrdd, yn rhoi caniatâd ar gyfer datblygu yn groes i bwrpas y dynodiad ac felly drwy estyniad, polisi cynllunio cenedlaethol.

O'r herwydd, roedd yn dod yn fwyfwy amlwg bod rhaid gwneud rhywbeth i ailgyflwyno rhywfaint o synnwyr cyffredin i'r hafaliad.

Pan ddiweddarwyd y Fframwaith Polisi Cynllunio Cenedlaethol (NPPF) ddiwethaf ym mis Rhagfyr 2024, a rhoddwyd targedau tai mwy i fwy na 200 o awdurdodau lleol, cytunwyd y gallai (a dylent) cynghorau adolygu eu ffiniau gwregysau gwyrdd er mwyn helpu i gyrraedd y targedau tai newydd hyn. Fel rhan o'r adolygiad gwregys gwyrdd hwn, cyflwynwyd rhai 'reolau eur' newydd ar gyfer cynigion o fewn y gwregys gwyrdd, i gyd gyda'r bwriad o hwyluso'r targedau cynyddol ar gyfer adeiladu tai, tra'n dal i roi sylw i'r gwregys gwyrdd a safiad gwrth-drefol y llywodraeth.

Y rheolau euraidd yw i awdurdodau lleol orfodi a heddlu, ond mae'n werth chweil i dirfeddianwyr a datblygwyr gael gwybodaeth a rhoi sylw dyladwy iddynt hefyd. Y rheolau euraidd ar gyfer datblygiadau newydd o fewn y gwregys gwyrdd yw:

• Dylid datblygu safleoedd tir llwyd yn gyntaf
• Yna gellir edrych ar safleoedd gwregys llwyd yn absenoldeb unrhyw safleoedd tir llwyd y gellir eu datblygu — dylai'r Awdurdod Cynllunio Lleol (LPA's) nodi a blaenoriaethu tir gwregys llwyd o ansawdd is hefyd
• Cartrefi fforddiadwy (dylai fod angen mwy o lety rhent cymdeithasol o fewn datblygiadau newydd)
• Hwb i wasanaethau cyhoeddus a seilwaith (datblygwyr i ddarparu unrhyw seilwaith ategol angenrheidiol fel cysylltiadau trafnidiaeth ochr yn ochr â datblygiadau tai newydd)
• Gwella mannau gwyrdd dilys

Gydag awdurdodau cynllunio lleol o bosibl yn adolygu eu hardaloedd gwregys gwyrdd (os nad ydynt eisoes wedi gwneud hynny) efallai y bydd lle i dirfeddianwyr o fewn y gwregys gwyrdd siarad â'u hasiant tir neu weithiwr proffesiynol cynllunio ffafriol am gyfleoedd posibl - yn enwedig os oes ganddynt rywfaint o dir a ddatblygwyd o'r blaen, neu dir ar ymyl anheddiad a fyddai'n berffaith ar gyfer datblygiad tai gwledig bach. Gwell fyth os oes angen amlwg am ddatblygiad o'r fath o fewn yr ardal sydd, hyd yma, wedi aros heb ei ddiwallu drwy alwadau blaenorol am safleoedd.

Ar hyn o bryd, mae polisi'n methu ag ystyried y gallai perchnogion tir ddymuno adeiladu a rheoli eu prosiectau tai fforddiadwy eu hunain. Heb newidiadau i bolisi, nid yw safleoedd bach yn economaidd i'w darparu, oni bai gan gymdeithasau tai sy'n well ganddynt ganolbwyntio ar safleoedd llawer mwy. Am y rheswm hwn, mae'r CLA wedi parhau i lobïo am Pasbort Cynllunio Safle Eithriad Gwledig i helpu awdurdodau lleol i oresgyn rhai o'r rhwystrau i ddarparu tai fforddiadwy gwledig. Mae rhagor o wybodaeth am y cynnig pasbort cynllunio ar gael yn ein Rhaglen ar gyfer teithiau'r Llywodraeth, sydd ar gael i'w darllen a'i lawrlwytho yma.

Edrychodd ymchwil Knight Frank i faint o dir y gellid ei ddatgloi ar gyfer datblygu pe bai'r holl dir gwregys gwyrdd (tua 12% o'r tir yn Lloegr) yn cael ei adolygu, ac mae ei waith yn awgrymu bod dros 11,000 o safleoedd o fewn y gwregys glas sydd wedi'u datblygu o'r blaen ac felly gellid ei ail-bwrpasu i ddarparu unrhyw le rhwng 100,000 a 200,000 o gartrefi newydd (yn dibynnu ar ddwysedd datblygu). O ystyried bod y cwmpasu cychwynnol hwn yn canolbwyntio ar safleoedd a ddatblygwyd yn flaenorol yn unig, ac nid safleoedd newydd posibl ar ymyl aneddiadau ac ati, mae'n amlwg gweld bod potensial y gwregys llwyd hyd yn oed yn fwy.

Wrth gwrs, lle bynnag y ceir cyfleoedd, mae heriau yn ddieithriad hefyd, ac nid yw datblygiad gwregys llwyd yn wahanol. Ar hyn o bryd nid ydym yn gwybod pa mor gyson fydd gwahanol awdurdodau cynllunio wrth ddeall a defnyddio'r polisïau gwregys llwyd newydd, mae lle i rai awdurdodau weld y cyfleoedd a'u cymryd, tra gall awdurdodau eraill barhau i amddiffyn ardaloedd gwregys gwyrdd, yn lle hynny, barhau i ganolbwyntio ar safleoedd datblygu a nodwyd eisoes yn eu hasesiadau Argaeledd Tir Tai Strategol (ShLAAs).

Ar ben hynny, bydd yr holl rwystrau cynllunio arferol (a chostau) i'w goresgyn o hyd — bydd angen priffyrdd, draenio, asesiadau amgylcheddol, arolygon a lliniaru o hyd. Bydd angen ystyried gwrthwynebiadau gan gymdogion a chymunedau lleol, hyfywedd cyffredinol y safle ac arbedion graddfa yn ofalus o hyd wrth gynllunio unrhyw ddatblygiadau bach i ganolig newydd a rhoi ystyriaeth angenrheidiol (mewn rhai achosion gorfodol) i dai fforddiadwy/cymdeithasol hefyd.

Mae hefyd yn werth cofio y gall hawliau datblygu a ganiateir fod yn berthnasol hyd yn oed mewn ardaloedd gwregys gwyrdd (oni bai eu cwtogi fel arall oherwydd tirwedd genedlaethol neu ardaloedd cadwraeth). Ystyr, os oes gennych ysgubor amaethyddol, neu hen uned ddiwydiannol ar ymyl anheddiad sy'n aeddfed i'w ailddatblygu, efallai y byddai'n werth edrych ar yr hyn y gellir ei gyflawni drwy ddatblygiad a ganiateir cyn i chi gael eich cario i ffwrdd gan ragweld y safle yn cael ei glirio er mwyn gwneud lle ar gyfer datblygiad tai newydd.

Mae eich swyddfa CLA ranbarthol yn barod i helpu, naill ai drwy eich helpu i ddeall a allai eich gwefan ddod o fewn y diffiniad 'gwregys llwyd' newydd, neu drwy argymell gweithwyr proffesiynol yn eich ardal i'ch helpu i gwmpasu potensial unrhyw safleoedd sydd gennych mewn golwg yn y dyfodol, felly gwnewch yn estyn allan a rhoi galwad iddynt.