Mewn Ffocws: Torri Rheolaeth Gynllunio — Esboniwyd Rheolau ac Amodau 4 a 10 Mlynedd

Mae rheoli datblygiad yn rhan allweddol o system gynllunio effeithiol. Mae'n rheoleiddio datblygu a defnyddio tir fel bod y system gynllunio yn cyflawni ei hamcan o gyflawni datblygu cynaliadwy.

Mae torri rheolaeth gynllunio yn destun camau gorfodi ac fe'i llywodraethir gan Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990 (fel y'i diwygiwyd) (Deddf 1990) ac yn benodol, gan y diffiniad o 'ddatblygiad' a nodir yn adran 55 — un o ddarpariaethau allweddol Deddf 1990. Gellir dehongli'r diffiniad i olygu bod dwy ffurf (neu ddwy aelod) o ddatblygiad fel a ganlyn:

• datblygiad gweithredol — sy'n cynnwys pedair elfen adeiladu, peirianneg, mwyngloddio neu weithrediadau eraill gan gynnwys dymchwel; neu
• gwneud unrhyw newid materol yn y defnydd o unrhyw adeiladau neu dir arall.

Mae cyfraith achosion wedi darparu rhywfaint o ddehongliad o'r hyn a olygir wrth y termau canlynol:

• Mae “gweithrediadau” yn cynnwys gweithgareddau sy'n arwain at ryw newid corfforol i'r tir, sydd â rhywfaint o barhad i'r tir ei hun;
• Mae “defnydd” yn cynnwys gweithgareddau sy'n cael eu gwneud yn y tir, ochr yn ochr neu ar y tir ond nad ydynt yn ymyrryd â nodweddion ffisegol y tir.

Mae'r dehongliad hwn braidd yn syml ond mae'n darparu ffon fesur sylfaenol.

Felly, mae datblygiad gweithredol a newid defnydd materol unrhyw adeiladau neu dir arall yn destun rheolaeth gynllunio ac, yn gyffredinol, bydd angen rhyw fath o ganiatâd cynllunio arnynt.

Mae dwy agwedd i dorri rheolaeth gynllunio a'r rhain yw:

1. Cynnal datblygiad heb y caniatâd cynllunio gofynnol sydd fel arfer yn golygu bod gweithrediadau heb awdurdod neu newid defnydd materol sy'n gyfystyr â 'ddatblygiad' o fewn ystyr adran 55 o Ddeddf 1990, wedi digwydd, a bod angen caniatâd cynllunio ar gyfer y datblygiad hwnnw, ond nad yw wedi'i gael.

A/neu

2. Methu â chydymffurfio ag unrhyw amod cynllunio neu gyfyngiad y rhoddwyd caniatâd cynllunio arno. Mae hyn yn cynnwys unrhyw gyfyngiadau neu amod sy'n gymwys i hawliau datblygu unigol a ganiateir yng Ngorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygiad Cyffredinol a Ganiateir) (Lloegr) 2015 (fel y'i diwygiwyd) neu yng Nghymru Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygiad Cyffredinol a Ganiateir) 1995 (fel y'i diwygiwyd).

Pan roddir caniatâd cynllunio, mae amodau ynghlwm yn gyffredinol y mae'n rhaid cydymffurfio â nhw. Os na chydymffurfir ag unrhyw un o'r amodau neu'r cyfyngiadau ar ganiatâd cynllunio, mae hyn yn golygu torri rheolaeth gynllunio.

Mae'r cyfrifoldeb am orfodi achosion o dorri rheolaeth gynllunio yn perthyn i'r awdurdod cynllunio sydd â disgresiwn wrth ddewis a ddylid cymryd camau gorfodi a pha fath o gamau i'w cymryd. Wrth ystyried unrhyw gamau gorfodi, dylai'r awdurdod cynllunio weithredu mewn ffordd gymesur gan roi sylw i raddfa'r toriad ac i bolisi cynllunio cenedlaethol, y cynlluniau datblygu ac unrhyw ystyriaethau materol eraill. Disgwylir i'r holl awdurdodau cynllunio gyhoeddi cynllun gorfodi lleol i reoli gorfodaeth yn rhagweithiol ac yn briodol ar gyfer eu hardal. Dylai hyn nodi sut y byddant yn monitro gweithredu caniatâd cynllunio, ymchwilio i achosion honedig o ddatblygu heb awdurdod a chymryd camau lle mae'n briodol gwneud hynny. Mae'r cynllun hwn yn fecanwaith defnyddiol ar gyfer pwysleisio bod gorfodaeth effeithiol yn bwysig er mwyn cynnal hyder y cyhoedd yn y system gynllunio.

Gorfodi cynllunio ffurfiol yw cymryd camau gorfodi pan mae'n 'ymddangos' y gallai fod wedi torri rheolaeth gynllunio. Ar sawl achlysur gall hyn ddigwydd ar ôl i ymgais i ddatrys y broblem drwy drafod heb arwain at ganlyniad boddhaol.

Amcanion allweddol y system gynllunio ar gyfer gorfodi cynllunio yw:

• dod â datblygiad heb awdurdod dan reolaeth lle bo angen;
• unioni unrhyw effeithiau annymunol datblygiad anawdurdodedig gan gynnwys, lle bo angen, cael gwared neu roi'r gorau i ddatblygiad annerbyniol; a
• i gymryd camau cyfreithiol, lle bo angen, yn erbyn y rhai sy'n anwybyddu neu'n fflwtio deddfwriaeth cynllunio.

Mae disgwyliad y dylai pob awdurdod cynllunio yng Nghymru a Lloegr ddatblygu strategaeth orfodi sy'n nodi ei bolisi a'i weithdrefn orfodi ei hun. Mae'n bwysig bod awdurdodau cynllunio yn bodloni'r amcanion uchod er mwyn sicrhau nad yw hygrededd ac uniondeb y system gynllunio yn cael eu tanseilio.

Mae gan yr awdurdod cynllunio amrywiol bwerau statudol y gellir eu defnyddio i ganfod a yw torri wedi digwydd, gan gynnwys gofyn am wybodaeth gan y meddiannydd, cyflwyno hysbysiad torri cynllunio, a phwerau statudol i fynd i mewn i dir at ddibenion gorfodi.

Er mwyn rheoleiddio torri rheolaeth gynllunio, gall yr awdurdod cynllunio ofyn am gyflwyno cais cynllunio ôl-weithredol am dorri rheolaeth gynllunio. Mae'r pwerau gorfodi statudol yn cynnwys y gallu i gyflwyno: hysbysiad gorfodi cynllunio, hysbysiad torri amod, hysbysiad stopio a hysbysiad stopio dros dro. Yn Lloegr, mae gorchymyn gorfodi cynllunio hefyd mewn perthynas â datblygiad cuddiedig. Mae gan bob un o'r rhain ddarpariaethau, amodau, cyfyngiadau gwahanol, ac mae gan bob un eu cosbau a'u dirwyon eu hunain am beidio â chydymffurfio; er enghraifft, mae gan hysbysiad gorfodi cynllunio hawl i apelio, ond nid oes gan hysbysiad torri amod unrhyw hawl i apelio, dim ond ei fod yn gofyn am gydymffurfio â'r amod cynllunio perthnasol.

Mae Deddf 1990 hefyd yn darparu terfynau amser gorfodi ar gyfer ystyried a ellir sefydlu imiwnedd rhag gorfodi. Mae Deddf 1990 yn darparu dau gyfnod cyfyngiad amser gwahanol i awdurdodau cynllunio ar gyfer camau gorfodi. Mae hyn yn golygu mai dim ond amser cyfyngedig sydd gan awdurdod cynllunio y gall gymryd camau gorfodi o fewn. Mae'r cyfnodau cyfyngu amser hyn i sicrhau mesur o degwch yn y system wrth i atgofion pobl ddiflannu neu ddogfennau fynd ar gyfeiliorn ac yn y blaen. Hefyd, mae angen sicrwydd — er enghraifft, efallai y bydd yn anodd gwerthu adeilad neu dir sydd â hanes cynllunio amheus. Yn unol â hynny, mae angen man torri i ffwrdd ac ar ôl hynny caiff awdurdod cynllunio ei atal rhag cymryd unrhyw gamau gorfodi pellach.

• Datblygiad gweithredol — yn achos adeiladu, peirianneg, mwyngloddio neu weithrediadau eraill, rhaid cychwyn camau gorfodi o fewn pedair blynedd ar ôl cwblhau'r datblygiad yn sylweddol.
• Newid defnydd adeilad yn ddeunydd — yn achos newid defnydd adeilad i ddefnydd fel tŷ annedd sengl, rhaid cymryd camau gorfodi o fewn pedair blynedd sy'n dechrau â dyddiad y torri'r rheolaeth gynllunio.
• Rhaid i unrhyw dorri rheolaeth gynllunio arall, camau gorfodi o fewn 10 mlynedd gan ddechrau gyda dyddiad y toriad. Mae'r cyfnod 10 mlynedd hwn yn berthnasol i newidiadau defnydd materol a thorri'r amod a osodir ar ganiatâd cynllunio.

Efallai y bydd yn bosibl rheoleiddio torri rheolaeth gynllunio drwy:

• apêl lwyddiannus yn erbyn hysbysiad gorfodi cynllunio
• cydymffurfio â hysbysiad torri amod
• caniatâd cynllunio ôl-weithredol
• tystysgrif o ddefnydd cyfreithlon presennol.

Mae'r erthygl hon yn rhoi trosolwg o'r darpariaethau gorfodi cynllunio yn unig ac argymhellir bob amser y dylid cymryd cyngor pellach.

Mae'r erthygl yn rhoi trosolwg o faes cymhleth o gyfraith cynllunio. Mae gan aelodau CLA fynediad am ddim i gyngor gan gynnwys Nodiadau Canllaw ar faterion sy'n gysylltiedig â chyfraith a pholisi cynllunio.

Mae'n dibynnu ar eiriad yr amod cynllunio dan sylw. Yn gyffredinol rhoddir pob caniatâd cynllunio yn amodol ar amodau cynllunio. Yn ôl y gyfraith, gall caniatâd cynllunio ddod i ben ar ôl cyfnod penodol o amser sydd fel arfer wedi'i nodi yn yr amod cynllunio. Oni bai bod caniatâd cynllunio yn dweud fel arall, mae gan yr ymgeisydd dair blynedd o'r dyddiad iddo gael ei roi i ddechrau datblygu. Os nad yw'r gwaith wedi dechrau yna daw'r caniatâd cynllunio i ben a bydd angen i'r ymgeisydd ailwneud cais am ganiatâd cynllunio newydd.

Os yw'r cynnig datblygu yn gysylltiedig â hawliau datblygu a ganiateir, yna fel arfer bydd rhoi cymeradwyaeth ymlaen llaw gan yr awdurdod cynllunio yn amodol a/neu yn ddarostyngedig i'r meini prawf diffiniol perthnasol. Yn aml mae'r meini prawf diffiniol hawl datblygu a ganiateir penodol yn ei gwneud yn ofynnol bod y datblygiad yn cael ei gwblhau erbyn dyddiad penodol. Os nad yw'r amod a/neu feini prawf diffiniol yn cael eu cydymffurfio erbyn y dyddiad dod i ben, daw'r gymeradwyaeth ymlaen llaw i ben a byddai angen cais hysbysu ymlaen llaw newydd.

Mae torri rheolaeth gynllunio yn ymwneud â datblygiad gweithredol a/neu newid defnydd materol sydd wedi digwydd heb gael caniatâd cynllunio yn gyntaf. Caiff hyn ei lywodraethu gan ddiffiniad o'r hyn a olygir wrth 'ddatblygu' a nodir yn Neddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990.

Torri amod — pan roddir caniatâd cynllunio, mae amodau ynghlwm yn gyffredinol y mae'n rhaid cydymffurfio â hwy. Os na chydymffurfir ag unrhyw un o'r amodau neu'r cyfyngiadau ar ganiatâd cynllunio, mae hyn yn golygu torri rheolaeth gynllunio o dan Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990.

Oes, gall torri rheolaeth gynllunio gan gynnwys torri amodau cynllunio, os na chaiff eu rheoleiddio, arwain at ddirwyon a chosbau. Gall y rhain gyfystyr â throsedd a dirwyon a all fod yn anghyfyngedig.