Canllaw busnes uned storio ar gyfer ffermydd ac ystadau yn y DU

Mae ysguboriau segur, safleoedd caled sbâr a mynediad da i'r ffordd ymhlith y nodweddion a all wneud fferm neu ystâd yn addas ar gyfer uned fusnes storio. Mae hunan-storio, fel y mae'n fwy adnabyddus, yn golygu gosod unedau neu faeau unigol i aelwydydd a busnesau lleol sydd angen lle diogel ar gyfer eitemau gan gynnwys eiddo personol, stoc, offer neu gerbydau masnachol.

Fel arfer mae gan y safle cywir bŵer prif gyflenwad, neu'r modd i'w osod, mynediad digonol i gerbydau cwsmeriaid ac ystafell i ehangu os bydd y galw yn datblygu. Mae p'un a yw'r math hwn o arallgyfeirio yn pentyrru'n fasnachol yn dibynnu ar y galw lleol, y safle, cynllunio, sefyllfa ardrethi busnes, ynghyd â'r model gweithredu a'r cyfalaf sy'n ofynnol i sefydlu'r fenter.

Mae busnes storio yn dod yn ddeniadol yn fasnachol pan fydd rhenti a deiliadaeth gyraeddadwy yn ddigonol i dalu costau cyfalaf a gweithredu'r safle tra'n gadael elw derbyniol. Rhaid iddo hefyd ystyried y tir, yr adeiladau a'r amser rheoli dan sylw.

Mae storio domestig yn dal i gyfrif am y rhan fwyaf o'r galw domestig, gyda phobl angen lle ar ôl symud tŷ neu yn syml yn rhedeg allan o ystafell gartref. Mewn dalgylchoedd gwledig a threfi marchnad, mae'r galw yn cael ei gryfhau gan grefftau lleol, contractwyr amaethyddol a busnesau bach y byddai'n well ganddynt rentu lle diogel nag adeiladu eu hunain.

Gall y galw amrywio drwy'r flwyddyn, ac efallai y bydd anghenion busnes tymhorol yn creu copaon, felly edrychwch ar ddeiliadaeth debygol ar draws blwyddyn lawn yn hytrach na dibynnu ar y galw ar un adeg mewn amser.

Gall unigolion ffonio o amgylch darparwyr presennol i sefydlu'r galw cyfredol, gwirio rhestrau a phrisiau ar-lein, a gofyn i asiantau tai lleol am gyfrolau symud tai. Mae rhediad o gystadleuwyr sydd wedi'u trefnu'n llawn yn yr ardal yn galonogol, tra bod sawl safle sy'n hysbysebu argaeledd parhaus yn gwarantu ymchwiliad agosach.

Efallai y bydd angen lle i grefftau a chontractwyr ar gyfer offer, deunyddiau a phecyn tymhorol. Er y gall siopau fferm a busnesau gwledig eraill angen lle gorlif ar gyfer stoc, pecynnu neu offer.

Mae gwerthwyr ar-lein yn defnyddio unedau mwy fel sylfaen anfon, ac mae angen oriau agor priodol, mynediad da i'r ffordd a lle i lwytho fan. Mae cwmnïau llogi digwyddiadau a gweithgynhyrchwyr bach yn tueddu i eisiau baeau mwy gyda drysau eang a mynediad gwastad. Mae pob grŵp yn eich gwthio tuag at gymysgedd uned ychydig yn wahanol a manyleb diogelwch sy'n werth mapio cyn cwblhau'r cynllun safle.

Fel arfer, mae hunan-storio yn y DU yn cael ei brisio fesul troedfedd sgwâr, yn cael ei bilio yn wythnosol neu'n fisol, gyda chyfraddau yn amrywio'n enfawr yn ôl rhanbarth, lefel diogelwch, amodau'r safle ac oriau mynediad.

Mae lleoliad a chystadleuaeth leol yn ddylanwadwyr mawr, ynghyd â diogelwch, oriau mynediad, math o uned ac unrhyw opsiynau yswiriant a gynigir. Yn dibynnu ar y galw lleol, gall cymysgedd cychwynnol bwyso tuag at unedau llai a chanol maint. Mae'r rhain yn ffitio'r storfa fwyaf i mewn i ôl troed penodol ac yn gweddu i'r crefftau a'r cwsmeriaid domestig sy'n ffurfio'r galw gwledig mwyaf, gyda llond llaw o faeau mwy yn cael eu cadw ar gyfer cerbydau neu ôl-gerbydau.

Adeiladu model syml o amgylch tri mewnbwn - rhent cyraeddadwy, meddiannaeth realistig wrth i'r safle lenwi (gan ganiatáu ar gyfer ramp-up graddol a pheidio â chymryd yn ganiataol y bydd unedau yn llawn o agor) a'ch gwariant rhagamcanol.

Mae Capex fel arfer yn cwmpasu costau wyneb, giatiau, ffensys, goleuadau, teledu cylch cyfyng a throsi neu gynhwysydd, tra bod costau parhaus yn cwmpasu cyfleustodau, yswiriant, meddalwedd, marchnata, cynnal a chadw a chyfraddau busnes.

Ar ei symlaf, refeniw blynyddol yw'r gofod y gellir ei lettio wedi'i luosi â'r gyfradd rhent a gyflawnwyd a'r deiliadaeth gyfartalog, gan ganiatáu ar gyfer gostyngiadau a chyfnodau gwagio. Mae taliad yn amrywio'n fawr yn ôl safle a strwythur ariannu, felly trin unrhyw ffigur gydag amheuaeth iach, ei brofi straen yn erbyn cyfradd llenwi arafach, a rhedeg eich rhifau eich hun heibio i gyfrifydd cyn ymrwymo unrhyw gyfalaf.

Mae'r model gorau ar gyfer eich daliad neu'ch tir yn troi ar ba mor gyflym rydych chi am gyrraedd y farchnad, faint o gyfalaf y gallwch ei ymrwymo, eich awydd am risg, a pha mor dda mae'r safle'n cyd-fynd ochr yn ochr â ffermio o ddydd i ddydd neu reoli ystadau.

Mae cyflymder a hyblygrwydd yn ffafrio cabanau a chynwysyddion, tra gallai trosi neu adeiladu newydd weddu yn well i weithrediad hirdymor mwy parhaol.

Llongau neu gynwysyddion pwrpasol yw'r opsiwn cyflymaf a rhataf, er y gall cwsmeriaid eu gweld fel llai o bremiwm na chyfleuster dan do, ac mae angen sylw i reoli llaith.

Mae trosi ysgubor neu adeilad allanol yn costio mwy ac yn cymryd mwy o amser, ond fel arfer mae'n darllen yn well i gwsmeriaid a gall gynnig diogelwch tân, cylchrediad a chyfleustodau haws os yw'r adeilad mewn siâp rhesymol i ddechrau. Mae gofod adeiladu newydd ar ffurf warws yn eistedd ar frig y raddfa capex ond mae'n rhoi'r rheolaeth fwyaf dros gynllun, inswleiddio a scalability tymor hir.

Pwyswch adeilad newydd yn erbyn trosi ar yr un sail, gan fod trosi yn gyffredinol yn gyflymach i ganiatâd ac yn rhatach fesul metr sgwâr lle mae'r ffabrig yn gadarn. Mewn cyferbyniad, mae adeilad newydd yn cynnig llechi lanach ar gyfer draenio a rhannu tân ar gost gwariant ymlaen llaw uwch a phroses sefydlu hirach.

Mae angen i fusnes storio eistedd o amgylch eich gweithrediadau ffermio craidd, nid cystadlu â nhw am le, amser neu sylw.

Cadwch draffig cwsmeriaid yn glir o symudiadau da byw, llwybrau peiriannau a ffiniau bioddiogelwch, a meddyliwch yn ofalus am oriau mynediad ger stoc pori neu siediau ŵyna.

Mae cymdogion yn bwysig hefyd, felly gosodwch oriau gweithredu realistig, gosod goleuadau er mwyn osgoi gollwng ar dir cyfagos a chadwch arwyddion yn gymedrol. Gall menter sy'n cynhyrchu cwynion neu dorri bioddiogelwch wneud mwy o ddifrod i enw da nag y mae'r incwm ychwanegol yn werth, felly adeiladwch y mesurau diogelu hyn o'r cychwyn cyntaf.

Setlo'ch safle cynllunio cyn gwario ar arwynebu, cynwysyddion neu waith trosi. Mae awdurdodau cynllunio gwledig yn edrych yn ofalus ar gynigion storio a gall ei wneud yn anghywir arwain at gamau gorfodi i lawr y llinell.

Ar gyfer safleoedd cynhwysydd yn benodol, gall lleoliad a nifer yr unedau, mynediad priffyrdd, symudiadau cerbydau cwsmeriaid, arwyddion ac unrhyw arwyneb cysylltiedig i gyd fod yn rhan o'r asesiad cynllunio.

Bydd angen caniatâd cynllunio lle caiff tir neu adeiladau amaethyddol eu trosi i hunanstorfa fasnachol. Fodd bynnag, mae'r sefyllfa'n dibynnu ar y defnydd cyfreithlon presennol, natur y datblygiad ac a oes unrhyw hawliau datblygu a ganiateir yn berthnasol.

Mae cynghorau'n debygol o ystyried effaith weledol a thirlunio, oriau gweithredu arfaethedig, sŵn, traffig a mynediad, draenio ac effaith goleuadau diogelwch ar gymdogion. Gall cynigion o fewn Tirwedd Genedlaethol (AHNE gynt), gwregys gwyrdd neu ardaloedd gwarchodedig eraill wynebu heriau cynllunio ychwanegol.

Gallwch gryfhau unrhyw gais gyda chynlluniau clir sy'n cwmpasu effaith weledol a thirlunio, oriau arfaethedig, traffig a mynediad, a sut y bydd goleuadau diogelwch yn cael eu rheoli er mwyn osgoi tarfu ar gymdogion. Mae mynd i'r afael â'r materion hyn ymlaen llaw yn dangos sut y caiff y safle ei reoli yn hytrach na'u gadael i gynllunwyr eu codi yn ddiweddarach.

Unwaith y bydd caniatâd mewn llaw, mae angen cwmpasu ychydig o hanfodion gweithredol gyda'ch cynghorwyr a'ch yswiriwr:

• Asesiad risg tân sy'n cwmpasu'r safle cyfan, nid unedau unigol yn unig
• Gwiriadau diogelwch trydanol ar oleuadau, giatiau ac unrhyw systemau mynediad pwerus
• Teledu cylch cyfyng a goleuadau wedi'u lleoli i orchuddio mannau mynediad heb gymdogion disglair na'r ffordd
• Mesurau diogelwch cwsmeriaid clir o amgylch symud cerbydau, ardaloedd troi a llwytho
• Rheoli draenio a rhedeg dŵr, yn enwedig ar safleoedd caled ger cyrsiau dŵr
• Cynllun rheoli gwastraff ar gyfer unrhyw beth y mae cwsmeriaid yn ei adael ar ôl
• Cofnodion archwiliadau, digwyddiadau a chytundebau cwsmeriaid, a gedwir yn gyfredol

Mae cyfraddau busnes yn dal allan lawer o weithredwyr tro cyntaf, yn bennaf oherwydd bod atebolrwydd yn dibynnu ar sut mae safle yn cael ei ddefnyddio a'i adael, nid yn syml beth mae'n edrych fel ar bapur.

Gall safleoedd hunanstorio masnachol ddod yn atebol am ardrethi busnes, er y bydd pwy yn union sy'n atebol a sut mae'r safle yn cael ei asesu yn dibynnu ar ei feddiannaeth a'r trefniadau gosod.

Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio (VOA) yn penderfynu a yw eiddo yng Nghymru a Lloegr yn perthyn ar y rhestr ardrethu busnes ac yn asesu ei werth ardrethol. Efallai y bydd rhyddhad ar gael yn dibynnu ar yr amgylchiadau, felly peidiwch â chymryd yn ganiataol y sefyllfa ardrethi o faint neu ymddangosiad y safle yn unig.

Os yw bil neu asesiad yn edrych yn anghywir, edrychwch ar y cofnod ar y rhestr ardrethu a'r wybodaeth a gedwir am yr eiddo, yna codi unrhyw bryderon gyda'r VOA a'r cyngor lleol. Ar gyfer safle fferm neu ystâd defnydd cymysg mwy cymhleth, efallai y bydd cyngor ardrethu arbenigol yn werth chweil.

Gellir asesu cynwysyddion ac unedau unigol ar wahân, neu eu grwpio gyda'i gilydd ar gyfer ardrethi busnes, yn dibynnu ar sut mae'r safle yn cael ei osod allan, ei feddiannu a'i osod. Cadwch gynllun safle clir, cofnodion o'r hyn y defnyddir pob uned ar ei gyfer a chopïau o gytundebau tenantiaeth, ynghyd â lluniau a dyddiadau yn dangos pryd y daeth unedau i ddefnydd. Gall cael y dystiolaeth hon wrth law wneud unrhyw asesiad neu ymholiad yn llawer haws i'w ddatrys, yn hytrach na cheisio ei darnu at ei gilydd yn nes ymlaen.

Gall cael y penderfyniadau cynnar yn iawn arbed cryn amser ac arian, yn enwedig cyn ymrwymo i geisiadau cynllunio, gwaith safle neu unedau newydd. Mae'r rhai sy'n chwilio am sut i ddechrau busnes storio bach yn gyffredinol yn edrych ar yr un camau craidd, o brofi galw lleol ac asesu'r safle hyd at gynllunio, cyllid a chael y llawdriniaeth yn barod i agor.

Diffiniwch eich dalgylch realistig, mapio pob cystadleuydd ynddo, a gwiriwch gyfyngiadau mynediad fel lled y ffordd, ysblaenau gwelededd ac unrhyw derfynau pwysau ar lonydd agosáu. Brasluniwch gymysgedd uned gychwynnol yn seiliedig ar yr hyn rydych chi wedi'i ddysgu am y galw lleol, yna penderfynwch eich prif lwybr i'r farchnad, p'un a yw hynny'n aelwydydd lleol, cwsmeriaid busnes, neu storio cerbydau a threlar.

Mae cynllun busnes clir yn gwneud dwy swydd: mae'n eich gorfodi i brofi eich rhagdybiaethau, ac mae'n rhoi benthycwyr, partneriaid busnes neu aelodau o'r teulu sy'n ymwneud â'r penderfyniad rywbeth pendant i'w asesu.

• Tystiolaeth o alw lleol, o'ch ymchwil eich hun a'ch meddiannaeth cystadleuwyr
• Statws cynllunio cyfredol ac unrhyw amodau ynghlwm ynghyd â pha bannio sydd ei angen
• Rhagdybiaethau ardrethi busnes, wedi'u gwirio yn erbyn rhestru'r VOA ac unrhyw fentrau eraill nad ydynt yn amaethyddol
• Dyfyniadau Capex ar gyfer arwynebu, cynwysyddion neu drosi, gatiau a diogelwch
• Eich ymagwedd tuag at yswiriant, gan gynnwys yr eiddo a'r nwyddau cwsmeriaid
• Y model gweithredu, gan gynnwys trefniadau staffio a mynediad
• Cynllun marchnata a llinell amser toriad realistig
• Risgiau allweddol a sut y byddech chi'n lliniaru pob un

Dylunio ar gyfer llif cwsmeriaid nad yw byth yn croesi traffig fferm sy'n gweithio. Ystyriwch fynedfa garedig gydag arwyddion clir, teledu cylch cyfyng sy'n gorchuddio ffyrdd agosáu a rhesi unedau, a goleuadau sy'n gwneud ei waith heb ddod yn niwsans.

Gwnewch yn siŵr bod cylchoedd troi a gwaith parcio ar gyfer faniau a threlars, nid ceir yn unig, a gall arwyneb gwirio a draenio ymdopi â defnydd trwm o gerbydau mewn tywydd gwlyb.

Gall safle gwledig llai weithredu heb staff neu gyda phresenoldeb rhan-amser yn unig, gan adael archebu ar-lein, gwiriadau adnabod a rheoli mynediad o bell i wneud y gwaith codi trwm.

Penderfynwch eich ymagwedd at gloeon clap a chodau mynediad, rhoi telerau ysgrifenedig clir ar waith sy'n cwmpasu cyfnodau rhybudd ac atebolrwydd, a gosod proses ar gyfer taliadau hwyr ac ôl-ddyledion cyn bod angen un arnoch chi. Cynlluniwch ar gyfer arolygiadau unedau rheolaidd hefyd, ynghyd â ffordd syml i gwsmeriaid godi cwyn.

Gall Proffil Busnes Google sydd wedi'i optimeiddio'n dda a SEO lleol helpu i ddal cwsmeriaid sydd eisoes yn chwilio am storfa gerllaw, gyda chefnogaeth cyfryngau cymdeithasol ac arwyddion ffyrdd clir lle mae cynllunio'n caniatáu. Gall partneriaethau gyda chwmnïau symud ac asiantau tai cyfagos greu ymholiadau ynghylch symud tai, tra bod hysbysfyrddau i'r wasg neu gymuned lleol yn helpu i adeiladu ymwybyddiaeth gynnar. Gwrthsefyll cystadlu ar bris yn unig gan fod gostyngiadau trwm yn gynnar yn tueddu i danseilio gwerth meddiannaeth unwaith y bydd angen i gyfraddau godi.

Mae rhedeg y llawdriniaeth yn broffesiynol, hyd yn oed yn rhan-amser, angen y systemau cywir y tu ôl iddo.

Chwiliwch am feddalwedd sy'n trin rhestr eiddo unedau, prisio, archebion ar-lein a thaliadau. Mae nodiadau atgoffa ôl-ddyledion awtomataidd ac adrodd ar ddeiliadaeth a refeniw hefyd yn allweddol.

Mae integreiddio â'ch system rheoli mynediad yn bwysicaf ar gyfer gweithrediad heb staff, gan adael i gwsmeriaid archebu, talu ac ennill mynediad heb chi ar y safle. Beth bynnag a ddewiswch, gwiriwch ei fod yn trin data cwsmeriaid yn unol â gofynion GDPR y DU ac mae ganddo gymwysterau seiberddiogelwch cryf iawn.

Gellir trafod yswiriant gyda brocer neu yswiriwr gall gynnwys yswiriant eiddo ar gyfer adeiladau a chynwysyddion, atebolrwydd cyhoeddus i ymwelwyr ar y safle, ac yswiriant atebolrwydd cyflogwr os oes gennych staff.

Mae'n werth ystyried cwmpas ymyrryd busnes o ystyried sut y gall materion tywydd neu fynediad effeithio ar weithrediad sy'n seiliedig ar fferm, a bydd angen i chi benderfynu a yw cwsmeriaid yn yswirio eu nwyddau eu hunain neu a ydych chi'n cynnig gorchudd fel rhan o'r gwasanaeth. Darllenwch waharddiadau yn ofalus, yn enwedig o amgylch perygl llifogydd a gwnewch yn siŵr bod eich yswiriwr yn gwybod bod y safle yn eistedd ar fferm sy'n gweithio.

Gall storio ddod â gwydnwch incwm go iawn. Mae'n llai agored i siglenni prisiau nwyddau na ffermio ei hun ac, unwaith y bydd meddiannaeth da wedi'i sefydlu, gall ddarparu ffrwd incwm mwy rhagweladwy. Gall cymysgedd o gwsmeriaid domestig a masnachol hefyd leihau dibyniaeth ar unrhyw un ffynhonnell galw.

Gosodwch hyn yn erbyn y risgiau gwirioneddol sy'n werth eu pwyso yn onest, gan gynnwys gwrthod cynllunio, meddiannaeth arafach na'r disgwyl, cost amser rheoli cwsmeriaid, a'r tynnu sylw y gall busnes sy'n wynebu cwsmer ddod ag un ffermio. Mae cysylltiadau cymdogion o bwys, yn enwedig lle gallai traffig ychwanegol, goleuadau neu oriau mynediad estynedig effeithio ar eiddo cyfagos.

Dylai opsiynau ymadael fod yn rhan o'r penderfyniad o'r cychwyn cyntaf. Efallai y bydd gan safle sy'n cael ei redeg yn dda gyda deiliadaeth sefydledig werth fel busnes i'w werthu neu ei brydlesu, tra gall cynwysyddion gynnig mwy o hyblygrwydd o bosibl os bydd y galw neu amgylchiadau'n newid.

Cyn ymrwymo, profwch ddichonoldeb eich safle, cymerwch gyngor cynllunio yn gynnar, a gwiriwch eich sefyllfa ardrethi gyda'r VOA. Mae'r canllaw hwn yn helpu gyda phob un o'r camau hynny, ond am gyngor sy'n benodol i'ch daliad, siaradwch â thîm busnes gwledig y CLA am eich prosiect arallgyfeirio.